實測實量在舊房改造項目造價控制中的應(yīng)用

　　舊房改造工程往往伴有勘察不精細(xì)、工程變更多、建設(shè)周期短等問題，容易產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛及造價失控。在深入分析舊房改造項目的特點及控制要點的基礎(chǔ)上，結(jié)合某改造項目的造價控制經(jīng)驗，將實測實量這一重要手段引入改造工程中，探討其在舊房改造項目造價控制中的應(yīng)用，以期為此類工程提供一定的參考。

　　《智能建筑與智慧城市》主要涵蓋智能建筑的樓宇自控、綜合布線、系統(tǒng)集成、智能照明、居住小區(qū)智能化、安全防范、火災(zāi)自動報警、數(shù)字控制、機房工程、防雷接地和計算機應(yīng)用以及智慧城市頂層設(shè)計、專項應(yīng)用、基礎(chǔ)技術(shù)等相關(guān)專業(yè)。對專業(yè)技術(shù)進行介紹與交流，展開分析與探討，為相關(guān)部委、省市領(lǐng)導(dǎo)、信息化管理部門及廣大設(shè)計院、系統(tǒng)集成商、建筑工程公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、產(chǎn)品生產(chǎn)廠商等相關(guān)單位提供各類參考資料。

　　1 引 言

　　相較于新建項目，舊房改造項目因其具有經(jīng)濟節(jié)約性、歷史延續(xù)性、環(huán)境協(xié)調(diào)性等優(yōu)點，越來越受到重視，其能夠有效促進城市現(xiàn)代化的發(fā)展。

　　就業(yè)主方而言，項目建設(shè)的目的是在保證建筑功能的前提下，實現(xiàn)投資成本的最小化。然而，因改造項目的復(fù)雜性，往往存在建設(shè)周期短、原設(shè)計文件不完善、改造對象調(diào)查不細(xì)致、合同條款不明確等情況，從而導(dǎo)致造價失控和經(jīng)濟糾紛等問題，違背了改造項目節(jié)約資金

　　的初衷。工程造價由工程計量和計價兩部分組成，工程計量是計價的前提，改造項目改動多、計量難度大。因此，從計量著手，探討實測實量在舊房改造項目中的重要性及對造價控制的影響具有重要意義。

　　2 舊房改造項目特點及某改造項目概況

　　2.1 舊房改造項目特點

　　舊房改造是指在不改變舊有房屋主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，利用原有的承重結(jié)構(gòu)加以改造，可達到節(jié)約資金，避免重復(fù)建設(shè)的目的。在符合抗震、消防等新標(biāo)準(zhǔn)要求的同時，使原有房屋建筑整體外觀和使用功能得以提升，而部分房屋年代較久，原設(shè)計文件不完善，甚至缺失，給設(shè)計及施工造成一定的困難。舊房改造項目通常

　　邊設(shè)計邊施工，并伴有大量的設(shè)計變更，其造價控制與管理是一個動態(tài)過程，且往往存在建設(shè)周期短等問題，因此投資控制難度較大。

　　2.2 某改造項目概況

　　該項目用地為印染廠廠房及員工家屬樓，其建筑風(fēng)格及使用功能已不滿足城市化發(fā)展的需求。對其進行加固改造，既可充分利用該地塊及現(xiàn)有建筑，實現(xiàn)新功能，又可為該地區(qū)注入新活力。項目共13棟單體建筑，總面積69258.3平米，其中6#樓不滿足功能要求需拆除重建，其他建筑均涉及到加固、景觀、修繕工程。

　　3 實測實量在舊房改造項目造價控制中的應(yīng)用

　　3.1 實測實量概述

　　建設(shè)工程實測實量是指應(yīng)用測量儀器工具，通過現(xiàn)場測量建筑空間及構(gòu)件尺寸(包括長、寬、高、厚等)而得到的能真實反應(yīng)建筑物及構(gòu)件質(zhì)量數(shù)據(jù)的一種方法。通過實測實量在項目中的推廣，可以達到提高資金成本使用效率、減少用戶投訴的效果。實測實量是通過實體測量的數(shù)據(jù)來反應(yīng)工程質(zhì)量的優(yōu)劣，對于舊房改造項目，其工程變動多、造價不易控制，可通過實測實量的方式，詳細(xì)記錄工程變動前后的數(shù)據(jù)信息，并可利用建筑信息化模型(BIM)，利用其數(shù)據(jù)分析功能，將導(dǎo)出的數(shù)據(jù)信息與實測實量的結(jié)果相比較，以模型化進行直觀顯示，實現(xiàn)動態(tài)管理，便于及時糾偏。將實測實量應(yīng)用于項目全過程的造價控制，便于準(zhǔn)確核算工程量，可實現(xiàn)項目投入的明細(xì)化，確保每一筆資金用到位。

　　3.2 實測實量在設(shè)計階段的應(yīng)用

　　工程設(shè)計階段是對工程項目造價進行控制的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它對工程造價的影響程度達75%以上。對于改造工程來說，舊房改造設(shè)計不同于新建房屋設(shè)計，它涉及到舊有建筑工程的改造與利用，在滿足建筑功能和外觀要求的基礎(chǔ)上，既要做好舊有建筑物的結(jié)構(gòu)分析與構(gòu)件功用，又要從改造目標(biāo)上避免重復(fù)投資，節(jié)約資金。

　　舊房改造項目是在舊有建筑的主體承重結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上加以改造，因此，結(jié)構(gòu)設(shè)計是否滿足要求是安全改造的前提。改造工程往往原設(shè)計文件不完善，甚至缺失，設(shè)計人員承接任務(wù)后必須要到舊有建筑現(xiàn)場實地考察，對舊有建筑進行實測實量。掌握舊有房屋建筑結(jié)構(gòu)及布局、所使用的建筑材料材質(zhì)及其性能、構(gòu)件的截面

　　尺寸及節(jié)點的連接等情況，記錄詳細(xì)的實測實量數(shù)據(jù)。同時，評估舊有建筑的老化或受損情況，對于相關(guān)構(gòu)件，按評估、計算結(jié)果分類，確定是否需進行局部加固設(shè)計。

　　該改造項目建設(shè)前期，項目管理人員組織設(shè)計方實地考察項目現(xiàn)場，從整體布局到房屋結(jié)構(gòu)、細(xì)部構(gòu)造，以及建筑材料、構(gòu)件尺寸，都進行實測實量工作，并對部分墻體及構(gòu)件粉刷、裝飾層進行破除操作。現(xiàn)場留有駐場設(shè)計師，隨時跟蹤項目的進展情況，能夠及時反饋施工過程中遇到的設(shè)計問題，提高了組織協(xié)調(diào)的效率。經(jīng)設(shè)計方與業(yè)主方多次深入溝通探討后，完善了設(shè)計文件的調(diào)研工作，確保各類勘驗數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實性，減少了改造施工中不必要的變更差錯。同時，造價小組積極參與項目的策劃，實測實量原有建筑，對比分析設(shè)計方案，并提供建議。

　　施工圖預(yù)算階段，施工方往往會通過謊報工程量、高額套價等方式獲取更大的利潤空間。為了減少成本投入，業(yè)主方成本工程師非常重視施工圖預(yù)算工作，組織造價小組成員進行詳盡的施工圖預(yù)算核價。造價小組立即投入其中，沒有絲毫懈怠，經(jīng)歷了一個月的艱辛，終于詳細(xì)準(zhǔn)確地完成了施工圖預(yù)算核價工作，有效核減了預(yù)算1400萬余元。

　　4 結(jié) 語

　　隨著城市化的發(fā)展以及建筑的老齡化，越來越多的建設(shè)工程會以加固改造的方式呈現(xiàn)。而鑒于改造項目的復(fù)雜性，重視其建設(shè)成本顯得尤為重要。將實測實量應(yīng)用于舊房改造工程全過程，重點把握三個階段的造價控制要點：設(shè)計階段，設(shè)計方應(yīng)從原始現(xiàn)狀進行調(diào)查，實測實量，在此基礎(chǔ)上進行相應(yīng)的設(shè)計，重視對建筑布局、構(gòu)件尺寸、細(xì)部構(gòu)造的實測實量，可一定程度上減少后續(xù)階段設(shè)計變更引起的成本增加;施工階段，加強對拆除工程、工程變更、現(xiàn)場簽證及材料采購的實測實量，隱蔽工程的核查核算，拍照留存，使得相應(yīng)的工程量得以控制;結(jié)算階段，通過實測實量，合理計算工程量，準(zhǔn)確計算工程價，保證竣工結(jié)算的準(zhǔn)確性。結(jié)合該舊房改造項目，有待將實測實量手段引入舊房改造項目的造價控制中，使其精細(xì)化、制度化、完善化，更能突出造價控制在項目策劃、實施、結(jié)算階段的重要性。

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