稅收論文發(fā)表淺談當(dāng)下房地產(chǎn)稅收管理制度

　　論文摘要：就目前來看,土地還仍然是房屋建設(shè)的最大成本,在土地未實(shí)行招拍掛之前,很多房產(chǎn)商都囤積了大量土地,目前很多開發(fā)的樓盤用的都是以前低價協(xié)議申請的土地,而并不是被熱炒的拍買而來的土地。

　　北京某開發(fā)商涉嫌偷漏稅達(dá)億元,據(jù)說稅務(wù)部門幾年前曾進(jìn)行調(diào)查,但最后事情不了了之。一個公認(rèn)為造就富人最多的暴利行業(yè),成了稅收的“重災(zāi)區(qū)”。

　　春節(jié)前,李勁松分別把檢舉信遞交到北京國稅局和北京地稅局,然后一身輕松地回到故鄉(xiāng)江西,踏踏實(shí)實(shí)一直休到正月十七。

　　他對這個涉及一億稅額的檢舉信信心百倍,認(rèn)定稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理結(jié)果不是被檢舉人偷稅就是漏稅,“不會有第三種可能”。故而在檢舉信中,他整整齊齊地寫下自己的名字、身份證號碼和詳細(xì)的工作單位、聯(lián)系方式。

　　李勁松檢舉的是北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“涉嫌偷稅總額1億元以上”,該公司董事長黃某“涉嫌觸犯刑法構(gòu)成偷稅罪”。

　　高尚住宅涉嫌偷稅過億

　　李勁松的發(fā)現(xiàn)源于一場糾紛。

　　該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在亞運(yùn)村附近開發(fā)的高尚住宅使用的宣傳語是“明星云集”,張國立和他的老搭檔張鐵林都住在這里。幾乎每家門口都停著一到兩輛奔馳、寶馬等名車。房價是以美元1平方米計算的,二期房產(chǎn)最便宜的也是600萬元人民幣一套。

　　但業(yè)主們逐漸發(fā)現(xiàn)付出的天價并沒有得到天堂般的回報。他們在產(chǎn)權(quán)證的辦理期限、物業(yè)服務(wù)、公共設(shè)施的歸屬及使用上與開發(fā)商的矛盾越來越大。業(yè)主們介紹:一期房屋普遍存在水管銹蝕、水黃、水黑,水質(zhì)嚴(yán)重不合格,生活在這里的人們健康受到危害;二期房屋把污水井設(shè)計在地下室內(nèi),使房屋內(nèi)臭味四溢,難以忍受。

　　業(yè)主盧某與老伴都是從國外歸來的七旬老人,因房屋漏雨要求物業(yè)公司前來修繕,但遲遲得不到解決,故提出緩交物管費(fèi)。結(jié)果十幾個保安帶著狼狗脅迫,老人含著眼淚交了6萬元的罰款。

　　二期開發(fā)中,開發(fā)商將房屋蓋到了業(yè)主郭某的院子里,郭及老伴出面交涉,遭到了打手的非法綁架和關(guān)押,施工隊(duì)繼續(xù)在其院中強(qiáng)行施工。

　　開發(fā)商養(yǎng)了100多個保安和幾十條狼狗,對業(yè)主進(jìn)行監(jiān)視,對提意見和有異議的業(yè)主采取停電、停水、罰款,甚至指使手下帶著狼狗、大批保安對其圍攻、威脅。

　　為了維護(hù)自己的權(quán)益,2001年10月份,40多位業(yè)主聯(lián)名給北京市朝陽區(qū)小區(qū)物業(yè)管理辦公室寫信要求成立業(yè)主委員會。但由于種種阻撓至今未能成立。

　　無奈,業(yè)主們聯(lián)合起來找到李律師,請求他幫助他們打官司。李律師的調(diào)查涉及開發(fā)商的財務(wù)資料,對方當(dāng)然不肯提供賬本,然而在工商局查到的部分資料已經(jīng)讓李律師大吃一驚。稅務(wù)局出身,又是注冊會計師的李律師很快就從手頭資料發(fā)現(xiàn):對方有偷漏稅的嫌疑。當(dāng)時業(yè)主們也向他反映:開發(fā)商至少涉嫌偷漏稅20個億,并開始向有關(guān)部門舉報。但李律師還是從對方公開的財務(wù)情況上進(jìn)行了保守地估計,大概估算出1個億。他說,盡管開發(fā)商在數(shù)字上進(jìn)行了百般掩飾,可漏洞太大,還是多多少少漏出了一些。“經(jīng)我日前的初步調(diào)查分析:僅應(yīng)繳納的土地增值稅這一個稅種,北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就涉嫌偷稅達(dá)1億元以上。”

　　該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營開發(fā)的此項(xiàng)目占地面積60萬平方米,總建筑面積約20萬平方米左右。其中經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃建筑面積為146080平方米。

　　第一期,1995年開盤,共100套。其中聯(lián)排別墅52個,獨(dú)棟別墅48個,均價2000美金/平方米,朝南和臨湖的超過3000美元/平方米,位置差一些的是16000-20000元人民幣/平方米。全已賣完。

　　第二期,2002年開盤,共78套,全是獨(dú)棟別墅。單棟面積在276平方米-624平方米之間,只有6套沒賣出。均價3000美元/平方米,朝南和臨湖的4000-5000美金/平方米,位置差一些的也是20000元人民幣/平方米以上。

　　第三期,2004年開盤,共104套,全是聯(lián)排別墅。單棟面積在271平方米-303平方米之間,現(xiàn)已賣出一半。均價3000美元/平方米,朝南的超過3000美元/平方米,位置差一些的也不低于20000元人民幣/平方米。

　　第四期,2006年開盤,共30套獨(dú)棟別墅,已預(yù)售出10套,均價3000美元/平方米。

　　截至2003年止,該公司自報收入累計63722萬元,其中1999至2003年為48927萬元。但都沒依法申報繳納土地增值稅。

　　李勁松分析:假定該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2003年之前的收入均系在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前申請房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。即:截至2003年止,該公司亦至少偷了844萬元該申報繳納的土地增值稅。該偷稅金額占同期已交各稅種稅款總額5989萬元的14%.

　　但事實(shí)上,A、該公司自報的2003年之前的這些收入均系在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后申請房地產(chǎn)取得的收入。其依法早該申請進(jìn)行清算并申報繳納。B、公司2000年自報年度經(jīng)營收入98004761元,與此收入相關(guān)的經(jīng)營成本和經(jīng)營稅金及所有扣除項(xiàng)目之和為60129573元。與該收入項(xiàng)目相關(guān)的土地增值額至少為37875188元。增值額與扣除項(xiàng)目之比的增值比率為62%;實(shí)際銷售利潤率高達(dá)38%以上。C、該公司僅2000年度的應(yīng)納土地增值稅這一項(xiàng)稅,偷稅額即高達(dá)1214萬元。

　　所以,他得出結(jié)論:自1999年起截至2005年12月31日止,按該公司申請房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益總額已達(dá)16億元以上、土地增值額占扣除項(xiàng)目的62%、銷售利潤率為38%計算分析,其所偷逃的土地增值稅總額高達(dá)1.936億元以上。在所得稅上:該公司幾乎一直僅按10%的銷售利潤率預(yù)征企業(yè)所得稅,沒有依法及時按規(guī)定清繳實(shí)際應(yīng)納企業(yè)所得稅。僅2000一年,其所偷逃的企業(yè)所得稅總額即高達(dá)998萬元。截至2005年12月31日止,按該公司申請房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益總額已達(dá)16億元以上、實(shí)際銷售利潤率不低于38%計算分析,其所偷逃的企業(yè)所得稅總額高達(dá)1.344億元以上。

　　做了多年的房地產(chǎn)律師,這是李勁松第一次碰到如此大金額的涉嫌偷漏稅的案件。“那么多普通工薪階層,包括民工,都在老老實(shí)實(shí)交稅,為什么這么個暴利公司就要逃稅?不公平!我尤其討厭他們損害公眾利益,又仗勢欺人。”這是李勁松對自己舉報原因的說法。

　　誰在偷稅

　　因?yàn)榉孔觾r格飛漲,房地產(chǎn)行業(yè)被公眾認(rèn)為是暴利行業(yè),但這個行業(yè)的納稅情況卻讓人大跌眼鏡。2005年9月,“中國納稅百強(qiáng)排行榜”第五次放榜,石油、煙草、鋼鐵等國家骨干產(chǎn)業(yè)的公司紛紛上榜,占據(jù)了大片席位。而國家新的支柱產(chǎn)業(yè)被譽(yù)為暴利行業(yè)之首的房地產(chǎn)業(yè)卻連300強(qiáng)都沒進(jìn)去。同時,關(guān)于房地產(chǎn)公司偷漏稅的行為不斷被曝光:據(jù)廣州市地稅部門公布的最新數(shù)據(jù)顯示,2005年,廣州有160多家房地產(chǎn)企業(yè)存在稅收違法問題,查補(bǔ)入庫稅款達(dá)1.3億元,占了全年專項(xiàng)檢查查補(bǔ)入庫金額的七成多。2003年到2005年上半年,北京市地方稅務(wù)局共計查處房地產(chǎn)企業(yè)中存在嚴(yán)重涉稅違法問題的案件180件,查補(bǔ)稅款75845萬元。一個公認(rèn)為造就富人最多的暴利行業(yè),成了稅收違法行為的“重災(zāi)區(qū)”。

　　“確實(shí)如此。”李勁松因?yàn)楣ぷ鞯年P(guān)系,接觸到一些房地產(chǎn)內(nèi)幕,“很多公司都在或多或少地少交稅額。”

　　不愿透露姓名的王律師主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)非訴訟業(yè)務(wù),他也早就注意到自己的多個客戶在有意規(guī)避納稅問題,他甚至也無奈地參與其中,指教自己的客戶去鉆一些法律上的漏洞。“偷稅、漏稅目前是這個行業(yè)普遍的游戲規(guī)則,我不服氣,豈不等于自斷口糧?”

　　記者想采訪曾在某房地產(chǎn)公司做過會計的張小姐,她欲言又止,考慮再三,還是說:“算了吧,我已經(jīng)離開很久了,有些事情不記得了。”

　　業(yè)內(nèi)人士對“納稅侏儒”的原因各有說法。

　　SOHO中國董事長潘石屹解釋:“房地產(chǎn)公司沒有進(jìn)入納稅300強(qiáng),首先是由房地產(chǎn)行業(yè)分散造成的。如北京注冊的房地產(chǎn)公司就有4000多家,全國有47000多家。不像石油、鋼鐵這些企業(yè)全國也沒有多少家。如果北京房地產(chǎn)公司,每家平均交500萬元的稅,合計起來就有200億元,也快趕上'大慶油田'了。其次,納稅的統(tǒng)計是按公司而不是'集團(tuán)'計算其納稅額,許多房地產(chǎn)公司都是由很多項(xiàng)目公司組成的。第三,就是每個地方的稅收標(biāo)準(zhǔn)都不一樣,有些地方有許多的優(yōu)惠政策,也影響了給國家的納稅。當(dāng)然,也不排除有個別房地產(chǎn)公司拖欠稅款,甚至偷稅漏稅,但這樣的房地產(chǎn)公司一定是個別的,而不是房地產(chǎn)全行業(yè)的普遍現(xiàn)象。”

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)則稱,房地產(chǎn)行業(yè)不但不少納稅,并且常常是與其他企業(yè)不同的預(yù)先納稅。是稅制造成房地產(chǎn)業(yè)無法名列前茅,如稅收體制造成的強(qiáng)制性分散等。所以不存在偷稅、漏稅問題。

　　“有這些方面的原因。”李律師聽記者轉(zhuǎn)達(dá)了這些“業(yè)內(nèi)人士”的說法后點(diǎn)點(diǎn)頭,但他接著表示“他們在狡辯”,“這些原因只是很微小的部分,說穿了還是少交了稅”。

　　誰讓偷稅行為當(dāng)?shù)?/p>

　　李勁松是個態(tài)度溫和的人,可說的話卻讓記者嚇了一跳:“少交稅的主要原因,我認(rèn)為是監(jiān)管不嚴(yán)造成了偷漏稅行為。而這個監(jiān)管是與地方的態(tài)度密切相關(guān)的。”

　　“你看我舉報的這個企業(yè),估計其實(shí)際銷售利潤率在38%以上,實(shí)際應(yīng)該更高,可稅務(wù)機(jī)關(guān)給他們設(shè)定的利潤率僅有10%.作為企業(yè),開發(fā)商當(dāng)然力求利益的最大化,這么大的'漏洞',為什么不鉆呢?”

　　稅務(wù)局干部出身的李勁松很清楚稅務(wù)機(jī)關(guān)的苦衷:“每年上面都會下達(dá)任務(wù),為了不增加自己的負(fù)擔(dān),一般基層稅務(wù)部門都滿足于完成任務(wù)就停住了,因?yàn)樵蕉嗟某~就意味著來年更多的任務(wù)量。還有需要配合當(dāng)?shù)卣恼邲Q策,如果當(dāng)?shù)叵Ｍ罅Πl(fā)展房地產(chǎn)行業(yè),稅務(wù)上當(dāng)然要網(wǎng)開一面,設(shè)定比較低的基數(shù)。”

　　有關(guān)稅務(wù)官員也曾在公開場合承認(rèn),由于房地產(chǎn)產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,其價格和利潤難以準(zhǔn)確衡量且變動非常迅速,但稅收上面卻只規(guī)定了一個比較低的固定征收比例,這給他們的操作帶來難題,所以盡管知道這個征收比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)的利潤率但沒有辦法。

　　李勁松對這個解釋并不滿意,他說:“這些政策是稅務(wù)機(jī)關(guān)自己把握,不會去告訴納稅人,所以盡管設(shè)了固定征收的基數(shù),但同時也會說明,如果超過這個的數(shù)字也一定要納稅的,而且稅法明確規(guī)定'主動納稅是每個公民應(yīng)盡的義務(wù)',所以不管是什么原因,責(zé)任絕對在偷稅、漏稅人自己。”

　　房地產(chǎn)行業(yè)的納稅體系有三大塊:營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。因?yàn)橘u出多少房子、房價是固定不變的,加上還有買房人的第三方的監(jiān)督,做不了假,所以營業(yè)稅不會有問題。開發(fā)商能做手腳和經(jīng)常做手腳的就是土地增值稅和所得稅。

　　李勁松以他舉報的開發(fā)商為例,介紹了這個行業(yè)偷稅、漏稅經(jīng)常采用的手段:在預(yù)售樓盤時故意延遲繳納稅款、不按合同約定時間確認(rèn)收入、向住戶收取的價外費(fèi)用或代收費(fèi)用在會計上不計或少計收入;以各種理由拖延繳納企業(yè)所得稅;在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額,少報稅款逃避納稅;將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上;不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票,隱瞞收入;將部分收入核算混入其他往來賬戶;通過虛開、多開發(fā)票、以外地不實(shí)發(fā)票及假發(fā)票虛列成本、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程加大建筑安裝成本、虛加工作量減少或轉(zhuǎn)移利潤;在成本費(fèi)用列支上做手腳;不按期結(jié)算項(xiàng)目成本、在進(jìn)行成本核算時,不分項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)、造成項(xiàng)目成本的混亂、影響當(dāng)期完工項(xiàng)目成本的真實(shí)性。

　　其他房地產(chǎn)內(nèi)部人士還透露,調(diào)整報表轉(zhuǎn)移利潤的行為在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍。房地產(chǎn)企業(yè),尤其不是上市公司的企業(yè),財務(wù)報表的可操作性很強(qiáng),假設(shè)這個企業(yè)有30個點(diǎn)的利潤,這個企業(yè)可以根據(jù)本身的需要將它做成利潤,也可以做成成本。比如廣東的一家大型房地產(chǎn)公司,這家公司的全資文化公司、技術(shù)咨詢公司等就有三個,號稱多元化經(jīng)營,實(shí)則利用這些公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易完成利潤轉(zhuǎn)移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費(fèi)高達(dá)上億元,然后再通過購買所謂的藝術(shù)品作為文化公司的固定資產(chǎn),以完成最后的利潤轉(zhuǎn)移。因?yàn)檫@些藝術(shù)品是從母公司老板手中買來的,根本不值錢,不過是個道具而已。

　　就目前來看,土地還仍然是房屋建設(shè)的最大成本,在土地未實(shí)行招拍掛之前,很多房產(chǎn)商都囤積了大量土地,目前很多開發(fā)的樓盤用的都是以前低價協(xié)議申請的土地,而并不是被熱炒的拍買而來的土地。因此,開發(fā)商就利用土地概念炒作、配套建設(shè)支出大以及前期稅費(fèi)繁雜等手段變相夸大成本,造成其微利甚至是賠本的假象,自然也就逃脫了依據(jù)利潤額征收的諸多稅種。

　　在采訪中,法律界的幾位人士都表示,稅法本身是沒有問題的,盡管需要更詳細(xì)的、更條例化的司法解釋,但主要問題還是需要稅務(wù)部門嚴(yán)把執(zhí)法關(guān),這樣即使不法開發(fā)商采用再多的手段也會有所顧忌,把國家流失的稅款損失降到最低。

　　“堵住這個漏洞當(dāng)然不會使房價更高,因?yàn)榉績r的高低是市場變化決定的,不是開發(fā)商一廂情愿的事情。而利用這個方法與不法開發(fā)商做斗爭,對業(yè)主在與開發(fā)商的糾紛中取勝更是有力的武器。”李勁松最后的一句話,讓記者突然醒悟到他的律師本色